老房的两个老毛病，一楼返水、顶楼渗水，一到供暖季和雨季就集中爆发。这两件事看着都是水的问题，处理思路却完全不同：返水要查排水走向和存水弯，渗水要查屋面和外墙。上来就全屋重做防水，钱花了问题还在。
一、一楼返水，先查这三处
- 主管道是不是共用。老小区一楼往往和楼上共用一根立管，楼上用水高峰，管内压力顶回来，一楼地漏最先冒水。这种情况加防返水地漏芯只能缓解，根治要和物业商量改独立排水。
- 有没有存水弯。不少老房厨房地漏直接接横管，没有存水弯，下水道的味道和污水直接返上来。加装存水弯或者换防臭地漏芯，是最便宜有效的办法。
- 排水坡度够不够。规范坡度一般按2%左右，老房改造时地坪抬高了、管子被压弯，水走不动就积在管里。切开地面看管底标高，比猜要快。
二、顶楼渗水，先查这三处
- 女儿墙根部和天沟。老房屋面防水层老化，最先坏的就是阴角和落水口周边，水从这儿渗进保温层，再顺着预制板缝走到卧室墙角。
- 落水口是不是堵了。落叶、泥沙堵住落水口，雨水在屋面存住，超过防水层高度就往里灌。清理落水口、加装防堵网，很多"渗水"当场就好。
- 外墙和窗边裂缝。顶楼卧室墙角渗水，有时不是屋面，是外墙裂缝或窗台泛水没做好，打胶老化后雨水顺缝进来。
三、先分清返潮还是渗水
一楼地面潮湿，可能是返潮，也可能是管道渗水。用一块一平米的塑料薄膜铺在地面，四周封住，48小时后看薄膜下面有没有水珠：有水珠是返潮，没水珠但地面发黑发软，多半是渗水。这个办法不花钱，能少拆一面墙。
四、西安本地两个现场例子
莲湖一个一楼老房，厨房地漏一到做饭时间就返水。拆开发现地漏直接接横管，没有存水弯，横管还有一处被压弯。加了存水弯、调了坡度，返水没有再出现。未央顶楼一户卧室墙角渗水，业主以为是外墙，结果是屋面落水口被树叶堵了两年，清理后加防堵网，一场雨后不再渗。
五、什么情况必须找专业队
改独立排水、切楼板、屋面整体翻修这三类，涉及结构和物业，自己动手风险太大。加存水弯、换地漏芯、清理落水口这类小活，可以自己先试，试完还返水再找专业队上门。
六、王师傅的建议
返水和渗水都要先排查再报价，别听"全屋重做防水"这种一句话方案。卫生间免砸砖处理参考价1500至3000元，整间砸砖重做半包6000至8000元、全包1.1至1.8万元，具体以现场量房报价为准。防水质保3年，做完闭水试验拍照留档。
西安王师傅装修工程有限公司，2018年注册，专做西安旧房翻新、二手房改造，不做新房、公装和别墅。核心工人都是干了20多年的西安本地老师傅，自有班组不转包，三桥有线下展厅可看材料。免费上门量房，闭口报价0增项，付款按进度40/30/20/10。水电保5年、水路走顶10年、防水3年、瓦工3年、墙面1年。服务莲湖/未央/灞桥/雁塔/高新/碑林/长安7大主城区，营业时间8:00-22:00。电话13259955338（微信同号）。文中价格为西安市场参考区间，具体以现场量房报价为准。
