经常有业主问我，翻新一套二手房大概要多少钱。这个问题真不好一句话回答——面积多大、原来装修什么状态、要改到什么程度，差别太大了。但我可以给大家一个预算分配的框架，自己往里套就行。
隐蔽工程占大头
水电、防水这些看不见的工程，我建议占总预算的25%到30%。很多业主觉得花钱在看不见的地方不值，但恰恰相反，这些才是决定你住得安不安心的关键。
我去年给高新区一个89平的两居室做翻新，业主预算12万。水电改造花了两万八，防水花了三千。她一开始觉得贵，后来发现楼下邻居就是因为上一任业主没做好防水，泡坏了楼下吊顶，赔了人家一万五。算下来反而省了。
厨卫投入不能省
厨房和卫生间是使用频率最高的地方，建议占总预算的25%左右。橱柜、瓷砖、洁具、五金件，这些要用好一点的。特别是五金件——铰链、滑轨、角阀，便宜的用一两年就坏，换起来还得拆柜子。
西安这边水质硬，花洒和水龙头容易结垢。我建议选镀铬表面的，比拉丝面的好清理。马桶选虹吸式的，冲力大还省水。这些小东西加起来也就差个一两千块，但使用体验差别很大。
地面和墙面怎么分配
地面建议占15%到20%。如果原来的地砖没有空鼓、没有破损，可以直接在上面铺新砖或者地板，省了拆除费和找平费。但如果有空鼓，必须砸掉重来，不然后面新铺的也会跟着空鼓。
墙面翻新占10%到15%。主要是铲腻子、刮新腻子、刷漆。如果原来的墙面基层还行，只是颜色旧了，可以只打磨刷漆，能省不少钱。但基层有问题的话，该处理还是要处理。
门窗换不换
如果原来的窗户是塑钢的，密封条已经老化了，建议换成断桥铝。这个费用大概占10%到15%。西安冬天冷，好窗户能省不少暖气费。我有个业主换了窗户之后，冬天室内温度比之前高了两三度，暖气还调低了一档。
室内门看情况。原来的门如果没变形、没开裂，可以重新刷漆翻新。木门翻新大概三四百一扇，比买新门便宜一半。
软装最后再买
窗帘、灯具、家具这些软装，建议占总预算的10%到15%。很多人一开始就看好沙发、窗帘，结果装修过程中改了方案，风格不搭了。我的建议是硬装全部做完，确定了整体色调和风格之后，再慢慢挑软装。
别忘了留一笔备用金
我做装修这么多年，没有一个项目是完全不超预算的。总会有些意外情况——拆开墙发现管道有问题、地面不平需要额外找平、原来的线路不够需要加回路。我建议预留总预算的10%作为备用金，有备无患。
以一套80平的二手房翻新为例，总预算大概在10万到15万之间（不含家具家电）。如果原来的装修状态比较好，只做局部翻新，六七万也能搞定。关键是把钱花在刀刃上，隐蔽工程和厨卫优先，面子上的东西可以后面慢慢升级。
